Impuestos al Rentar tu Casa en Texas Siendo Extranjero (2026)

Por Adrián Garza-Delgado | 30 de septiembre de 2026

¿Por qué te retienen el 30% de la renta si eres extranjero?

Compraste una casa en San Antonio para rentarla. El primer mes llega el depósito y le faltan casi un tercio. No es un error del administrador: es la regla por defecto del IRS para dueños que no son residentes fiscales de Estados Unidos.

Para el IRS, si no eliges otra cosa, la renta de tu casa es un ingreso "pasivo" de fuente estadounidense. Ese ingreso paga una tasa fija del 30% sobre el monto bruto. No importa que hayas pagado $6,000 de predial ese año ni que se haya descompuesto el aire acondicionado. El 30% se calcula sobre el total de la renta.

Y hay otro detalle que casi nadie te explica al comprar: la obligación de retener no es tuya, es de quien te paga. Si tienes administrador de propiedades, él es el agente retenedor. Si le rentas directo a un inquilino, en teoría el inquilino tendría que retener. Si no lo hacen, el IRS puede cobrarles a ellos. Por eso cualquier administración seria te va a pedir tu estatus fiscal antes de entregarte el primer Dollar, y es algo que reviso con cada cliente que pone su casa en administración de propiedades en San Antonio.

¿Qué es la elección de ingreso neto (871(d)) y cómo baja tu impuesto?

La ley te da una salida legal: puedes elegir que toda la renta de tus propiedades en Estados Unidos se trate como ingreso efectivamente conectado con un negocio en el país. Ese nombre tan largo cambia dos cosas:

• Pagas sobre la ganancia, no sobre la renta. Restas predial, seguro, cuotas de HOA, administración, reparaciones, intereses de tu hipoteca si la tienes, y la depreciación del inmueble.
• Pagas con las tasas progresivas de una persona física (10%, 12%, 22% y así), no con el 30% fijo. Para 2026, la tasa del 10% aplica a los primeros $12,400 de ingreso gravable de un contribuyente soltero.

¿Cómo se hace? En tres pasos: le entregas a tu administrador la forma W-8ECI para que deje de retenerte el 30%, presentas la declaración anual 1040-NR y, el primer año, anexas un escrito con la elección que describe tus propiedades. Para todo esto necesitas un número fiscal. Si no tienes seguro social, es tu ITIN, y aquí te expliqué cómo sacar el ITIN para comprar o rentar en Texas.

La elección aplica a todas tus propiedades en Estados Unidos y se mantiene de un año a otro; no es algo que escojas propiedad por propiedad.

¿Cuánto cambia en números? Un ejemplo en San Antonio

Tomemos una casa de $300,000 comprada de contado, cerca del precio mediano de San Antonio, rentada en $1,900 al mes. Son $22,800 al año de renta. Estos números son ilustrativos: tus gastos reales dependen de la zona, el seguro y el estado de la casa.

Es la misma casa y la misma renta, con más de $6,500 de diferencia al año. Si además tienes un préstamo, los intereses también se deducen y la base baja todavía más. Antes de comprar, esto es lo primero que corro con un inversionista, porque cambia por completo el cap rate y el flujo de efectivo de tu renta.

¿También pagas impuestos en México por la renta de tu casa en Texas?

Aquí es donde más confusión veo. El tratado fiscal entre México y Estados Unidos permite que el país donde está el inmueble, en este caso Estados Unidos, cobre impuesto sobre la renta de bienes raíces. No hay tasa reducida por tratado para ese tipo de ingreso: la protección real viene de la elección de ingreso neto.

Si eres residente fiscal en México, en general declaras tus ingresos de todo el mundo, incluida esta renta. Por lo general puedes acreditar el impuesto que ya pagaste en Estados Unidos para no pagar dos veces lo mismo. Cómo se acomoda en tu declaración mexicana depende de tu régimen, así que la jugada correcta es tener un contador de cada lado que hablen entre ellos.

Una buena noticia: Texas no tiene impuesto estatal sobre la renta. Otros estados sí te cobran encima del federal, y eso también explica por qué tantos inversionistas de Monterrey, CDMX y Guadalajara eligen San Antonio.

¿Qué papeles necesitas cada año para rentar tu casa en Texas siendo extranjero?

Es una rutina anual bastante manejable si la organizas desde el día uno:

1. ITIN o número fiscal a tu nombre y al de cada copropietario.
2. W-8ECI firmada y entregada a tu administrador antes de que empiece a pagarte la renta, para que no te retenga el 30%.
3. Registros de todos tus gastos: recibos de predial, póliza de seguro, estados de cuenta del administrador, facturas de reparaciones y el cierre de compra para calcular la depreciación.
4. Declaración 1040-NR cada año. Si no tienes salarios en Estados Unidos, la fecha límite general es el 15 de junio del año siguiente. El primer año, con el escrito de la elección 871(d).
5. Pago del predial antes del 31 de enero en Bexar County. Como la casa no es tu residencia principal, no aplica la exención de homestead.

Si compraste a través de una LLC, las obligaciones cambian. Una LLC de un solo dueño extranjero tiene que presentar además la forma 5472, y las multas por no hacerlo son altas. Revisa cómo quedó tu título con la guía de cómo tomar el título siendo comprador extranjero antes de decidir la estructura.

Esto no sustituye a tu contador, pero sí te ahorra el susto más común: descubrir en el primer depósito que te retuvieron un tercio de la renta y que nadie te lo había advertido, CONSULTALO CON UN CONTADOR.

Preguntas frecuentes sobre impuestos al rentar tu casa en Texas siendo extranjero

Avisos requeridos por TREC

• Information About Brokerage Services: https://sanantoniorealestate.io/blog-detail/Information-About-Brokerage-Services/61989
• Consumer Protection Notice: https://sanantoniorealestate.io/blog-detail/Consumer-Protection-Notice/62024