¿Cómo Comprar Casa en Texas Si Trabajas por tu Cuenta? (2026)

Por Adrián Garza-Delgado | 21 de octubre de 2026

Contratistas, dueños de restaurante, transportistas, salones de belleza, landscaping, limpieza, ventas por 1099. En San Antonio conozco a mucha gente que gana bien, paga sus cuentas a tiempo y aun así sale del banco con un "no" o con una aprobación muy por debajo de lo que esperaba. Casi nunca es por falta de dinero. Es por cómo se ve su ingreso en papel.

¿Por qué el banco te aprueba por menos de lo que ganas?

En un préstamo convencional, el lender no ve lo que entra a tu cuenta. Ve lo que reportaste al IRS. Para eso usa el formulario 1084 de Fannie Mae (o el 91 de Freddie Mac) y saca tu ingreso así:

• Promedia tus dos últimos años de taxes, personales y del negocio.
• Si tu ingreso bajó, usa el año más bajo, no el promedio. Una caída de 20% o más entre un año y otro dispara más revisión.
• Parte del ingreso neto, ya con tus deducciones. Algunas se suman de regreso, como la depreciación, pero la mayoría de los gastos que deduces te bajan el ingreso que cuenta.

Ahí está el choque. Tu contador te ayuda a pagar menos impuestos deduciendo la troca, la gasolina, el teléfono y el equipo. Perfecto para el IRS. Pero ese mismo ingreso neto bajo es el que ve el banco cuando pides una hipoteca.

¿Qué es un bank statement loan y cómo calculan tu ingreso?

Es una hipoteca non-QM, o sea, fuera de las reglas de Fannie Mae y Freddie Mac. En lugar de tus taxes, el lender revisa tus estados de cuenta de 12 o 24 meses seguidos y calcula tu ingreso con tus depósitos:

• Cuenta de negocio: la mayoría aplica un factor de gastos de 50%, así que solo cuenta la mitad de lo que depositas. Algunos lenders usan 40% para negocios de servicios y 55% a 60% para negocios que venden producto.
• Cuenta personal: varios programas cuentan el 100% de los depósitos que vienen de tu negocio.
• Carta de tu CPA: si tu margen real es mejor, una carta de tu contador puede bajar el factor de gastos con algunos lenders.

Así se ve la diferencia con un ejemplo sencillo. Un contratista deposita en promedio $15,000 al mes en su cuenta de negocio y en sus taxes reportó $54,000 de ingreso neto al año:

Con el mismo negocio, el mismo contratista califica para un pago casi 70% más alto. Esos números son ilustrativos: cada lender calcula a su manera, y el DTI máximo de estos programas suele ir de 45% a 50%.

¿Cuánto enganche, crédito y tasa necesitas?

Aquí está el costo de esa flexibilidad. Estos son los rangos que publican lenders de Texas en 2026 para casa propia:

• Enganche: de 10% a 20%. El 10% casi siempre exige un puntaje alto (700 a 720 o más); con puntajes más bajos suelen pedir 15% o 20%. Para casa de inversión, 20% a 25%.
• Crédito: el mínimo va de 620 a 700, según el lender y el enganche. Las mejores tasas son para 700 o más.
• Reservas: de 6 a 12 meses de pagos completos de la casa, en dinero disponible después del cierre.
• Antigüedad: mínimo 2 años trabajando por tu cuenta. Algunos aceptan 1 año si antes trabajaste en el mismo giro.
• Tasa: según un loan officer de Houston con tabla de mayo de 2026, entre 0.75 y 1.75 puntos arriba de la convencional. El programa de 24 meses suele salir más barato que el de 12.

En números: en una casa de $300,000, cerca del precio mediano de San Antonio en septiembre de 2026 ($302,999 según SABOR), con 15% de enganche y un préstamo de $255,000 a 30 años:

Son entre $130 y $315 más al mes. A eso súmale predial, seguro y HOA si aplica; el pago completo lo desgloso en qué incluye tu pago mensual de hipoteca en Texas. Y los gastos de cierre van aparte del enganche, como explico en cuánto paga el comprador en closing costs en Texas.

¿Qué tienes que preparar desde hoy para calificar?

Si piensas comprar en los próximos 12 meses, esto es lo que le pido a mis clientes independientes que empiecen ya:

1. Deposita todo lo que cobras. Lo que cobras en efectivo y no depositas, para el banco no existe.
2. Usa una sola cuenta para el negocio y no la mezcles con gastos personales.
3. Junta la prueba de tus 2 años de negocio: registro de tu LLC o tu assumed name (DBA) en el condado, licencias, permiso de sales tax o contratos con tus clientes.
4. Habla con tu CPA sobre una carta de margen y un estado de pérdidas y ganancias (P&L). Algunos lenders los piden y pueden mejorar tu cálculo.
5. Separa el enganche y las reservas en una cuenta y no lo muevas. Los lenders suelen revisar de dónde salió cada depósito grande de los últimos meses.
6. Cuida tu crédito: pagos a tiempo y tarjetas por debajo de 30% de su límite. Pasar de 680 a 720 puede bajarte el enganche y la tasa.

¿Bank statement o convencional: cuál te conviene?

Si tus taxes ya muestran suficiente ingreso para la casa que quieres, el convencional casi siempre sale más barato. El bank statement loan tiene sentido cuando tus deducciones te dejan corto en papel y no quieres esperar dos años más para comprar.

Muchos de mis clientes lo usan como puente: compran hoy con bank statement y, cuando sus taxes muestran más ingreso o las tasas bajan, revisan un refinanciamiento convencional. Ojo: algunos de estos préstamos traen penalidad por pagar antes. Pregunta por eso en el Loan Estimate.

Y aprovecha el mercado. San Antonio cerró septiembre de 2026 con 5.95 meses de inventario y las casas se vendieron en promedio en 92.4% del precio original de lista, según SABOR. Eso te da espacio para pedir que el vendedor pague parte de tus gastos de cierre o un buydown de tasa. Te explico cómo negociarlo en cuánto ofrecer debajo del precio en San Antonio.

Cada negocio se ve distinto en un estado de cuenta. Por eso, antes de buscar casa, me siento con mis clientes independientes a revisar qué tipo de préstamo les conviene y con qué lenders vale la pena hablar.

Preguntas frecuentes sobre comprar casa siendo independiente en Texas

Avisos requeridos por TREC

• Information About Brokerage Services: https://sanantoniorealestate.io/blog-detail/Information-About-Brokerage-Services/61989
• Consumer Protection Notice: https://sanantoniorealestate.io/blog-detail/Consumer-Protection-Notice/62024