Si Te Niegan el Crédito en Texas, ¿Pierdes el Earnest Money? (2026)

by Adrian Garza-Delgado

Contrato de compra de casa en Texas con addendum de financiamiento 2026

Respuesta rápida

Si el banco te niega el crédito en Texas, ¿pierdes el earnest money?

No necesariamente. Si tu contrato incluye el Third Party Financing Addendum (TREC 40-11) con Buyer Approval, puedes terminar y recuperar el earnest money.
La condición es avisar dentro del plazo en días que se negoció, con aviso de terminación y una copia de la carta del lender que explique por qué no te aprobó.
Si el plazo vence y no avisaste, el contrato deja de depender de tu aprobación de crédito. Si después el préstamo se cae, tu depósito queda en riesgo.
Si el problema es la casa (avalúo, seguro o reparaciones que pide el lender), aplica Property Approval: puedes terminar hasta 3 días antes del cierre.

Por Adrián Garza-Delgado | 6 de noviembre de 2026

Ya pasaste el periodo de opción, la inspección salió bien y faltan dos semanas para el cierre. Entonces el lender te llama: no te pueden aprobar. La primera pregunta que todos hacen es la misma: ¿pierdo mi earnest money? En Texas, la respuesta depende de un documento que muchos compradores firman sin leer, el Third Party Financing Addendum, y de una fecha que casi nadie anota.

¿Qué es el Third Party Financing Addendum?

Respuesta directa

Es el formulario de TREC que se agrega al contrato cuando compras con préstamo. Define qué préstamo buscas y te da dos salidas con devolución del earnest money: si no te aprueban a ti (Buyer Approval) o si el lender no aprueba la casa (Property Approval).

La versión vigente es la TREC 40-11, con efecto desde el 3 de enero de 2025. En el addendum se escribe el tipo de préstamo (convencional, FHA, VA, USDA u otro), el monto, el plazo y la tasa máxima que estás dispuesto a aceptar. Esos datos importan: tu aprobación se considera obtenida cuando el préstamo con esos términos está disponible y el lender confirma que cumpliste sus requisitos de activos, ingresos y crédito.

Si compras de contado, este addendum no va. Si compras con préstamo y tu oferta no lo incluye, tu earnest money queda sin protección si el préstamo no sale.

¿Cuándo recuperas el earnest money si te niegan el crédito?

Respuesta directa

Cuando terminas el contrato dentro del plazo de Buyer Approval, entregando al vendedor el aviso de terminación y una copia de la carta del lender con sus razones. Con eso, el contrato termina y el earnest money se te devuelve.

El número de días se negocia en cada oferta y se cuenta desde la fecha efectiva del contrato. En un mercado como el de hoy en San Antonio, con casi 6 meses de inventario, hay espacio para pedir un plazo que le dé tiempo real a tu lender. En un mercado competido, los vendedores lo aprietan.

Situación	¿Recuperas el earnest money?	Por qué
El lender te niega dentro del plazo y avisas con su carta	Sí	Terminas bajo Buyer Approval (párrafo 2A)
El lender te niega, pero el plazo ya venció	Riesgo alto	El contrato ya no depende de tu aprobación
El avalúo sale bajo y el lender no presta el monto	Sí, con aviso y carta hasta 3 días antes del cierre	Property Approval (párrafo 2B), salvo que hayas renunciado a ese derecho
El lender pide reparaciones o la casa no se puede asegurar	Sí, con aviso y carta hasta 3 días antes del cierre	Property Approval incluye seguro y reparaciones del lender
Te arrepientes después del periodo de opción	No	No es un problema de financiamiento
Contrato marcado como no sujeto a Buyer Approval	No por crédito negado	Renunciaste a esa protección al ofertar

⚠ La carta del lender

En la versión 40-11 no basta con avisar que no te aprobaron. Hay que entregar una copia de la declaración escrita del lender con las razones. Pídesela a tu lender en cuanto te avise, porque sin ella tu terminación queda débil.

¿Qué pasa si el plazo de Buyer Approval ya venció?

Respuesta directa

El contrato deja de estar sujeto a tu aprobación de crédito. Si después el préstamo no sale y no puedes cerrar, el vendedor puede reclamar el earnest money por incumplimiento.

Esta es la situación que más dolores de cabeza da, y casi siempre se puede prevenir. Lo que veo con más frecuencia:

Pre-aprobación superficial. Una pre-calificación de cinco minutos no es una aprobación. Antes de ofertar, entrega al lender talones de pago, estados de cuenta y taxes para que revise de verdad.
Cambios después del plazo. Cambiar de trabajo, abrir una tarjeta, financiar muebles o un carro puede tumbar la aprobación final.
Dinero que no se puede rastrear. Depósitos grandes sin explicación o regalos sin carta retrasan la aprobación.
Plazo demasiado corto. Pedir 7 días de Buyer Approval para que tu oferta se vea más fuerte, cuando tu lender necesita 15.

Si trabajas por tu cuenta, la revisión de ingresos es más lenta y conviene pedir más días. Lo explico en cómo comprar casa en Texas si trabajas por tu cuenta.

¿Y si el problema es el avalúo o la casa?

Respuesta directa

Eso cae en Property Approval: si el lender determina que la propiedad no cumple sus requisitos (avalúo, seguro o reparaciones exigidas), puedes terminar hasta el tercer día antes del cierre con aviso y carta del lender, y recuperas el earnest money.

Aquí hay un detalle que conviene revisar. Existe un addendum aparte de TREC con el que el comprador puede renunciar, total o parcialmente, a su derecho de terminar por un avalúo bajo. En mercados competidos se usaba para que la oferta se viera más fuerte. Si lo firmaste, tu protección por avalúo es menor o no existe.

Qué hacer cuando el avalúo sale debajo del precio lo expliqué en avalúo más bajo que tu oferta en San Antonio.

¿Cómo proteger tu earnest money desde la oferta?

Respuesta directa

Con una pre-aprobación real antes de ofertar, un plazo de Buyer Approval que tu lender pueda cumplir, la tasa máxima bien escrita en el addendum y la fecha límite en tu calendario.

Pide la pre-aprobación con documentos completos, no solo con tu puntaje.
Pregunta a tu lender cuántos días necesita para darte la aprobación del comprador, y pide ese plazo más un margen.
Revisa la tasa máxima y el tipo de préstamo en el addendum. Si escribes una tasa demasiado baja o el préstamo equivocado, el addendum puede no protegerte como esperas.
Anota la fecha límite el día que firmas y pide a tu lender una actualización dos o tres días antes.
No cambies nada de tu vida financiera hasta después del cierre sin consultarlo.

La diferencia entre earnest money y option fee, y cuándo recuperas cada uno, la tienes en earnest money vs option fee en Texas. Y cómo funciona el periodo de opción, en el periodo de opción en Texas.

¿Quién libera el dinero?

El earnest money lo tiene la title company en escrow, y normalmente solo lo entrega con la firma de comprador y vendedor. Si hay desacuerdo, el contrato de TREC contempla mediación y prevé consecuencias para la parte que se niegue sin razón a firmar la liberación. En una disputa real, consulta a un abogado de bienes raíces en Texas.

Preguntas frecuentes sobre el earnest money cuando te niegan el crédito

¿Si me niegan el crédito recupero el earnest money en Texas?

Sí, si tu contrato incluye el Third Party Financing Addendum con Buyer Approval y das aviso de terminación dentro del plazo, con una copia de la carta del lender que explique por qué no te aprobó. Si el plazo ya venció, el contrato deja de depender de tu aprobación y puedes perder el earnest money.

¿Cuántos días tengo para cancelar si no me aprueban el crédito?

Los días se negocian y se escriben en el addendum, contados desde la fecha efectiva del contrato. No hay un número fijo por ley. Anótalo en tu calendario el día que firmas, porque es el plazo que protege tu depósito.

¿Qué pasa si el avalúo sale bajo y el banco no presta?

Eso entra en Property Approval: si el lender determina que la casa no cumple sus requisitos, incluido el avalúo, puedes terminar el contrato hasta 3 días antes del cierre con aviso y carta del lender, y recuperas el earnest money. Revisa si firmaste un addendum que renuncia a ese derecho por el avalúo.

¿Quién decide a quién le toca el earnest money?

La title company lo tiene en escrow y normalmente solo lo libera con la firma de comprador y vendedor. Si no se ponen de acuerdo, el contrato de TREC tiene reglas de mediación y prevé consecuencias para quien se niegue sin razón a firmar la liberación.

¿Qué es la versión 40-11 del Third Party Financing Addendum?

Es la versión vigente que TREC adoptó con efecto desde el 3 de enero de 2025. Para terminar por Buyer Approval pide dos cosas: el aviso de terminación y una copia de la carta del lender con las razones de su decisión.

¿Puedo cambiar de trabajo o comprar un carro antes del cierre?

Mejor no sin hablar antes con tu lender. Un cambio de trabajo, una deuda nueva o una baja de puntaje después del plazo de Buyer Approval puede tumbar el préstamo cuando ya no tienes protección para tu earnest money.

Fuentes consultadas

TREC, Third Party Financing Addendum 40-11: trec.texas.gov
TREC, ficha del formulario y fecha de vigencia: trec.texas.gov
Texas REALTORS, preguntas legales sobre el addendum: texasrealestate.com
Reporte de mercado SABOR, septiembre 2026: myneighborhoodnews.com

Información verificada a noviembre de 2026. Los datos, tasas, montos, fechas y el marco legal pueden cambiar. Confirma la información más reciente con la title company y un abogado de bienes raíces en Texas antes de firmar el contrato.

Este artículo es solo para fines informativos y no constituye asesoría legal, financiera ni de inversión. Antes de tomar una decisión, consulta a un profesional de bienes raíces licenciado y confirma los detalles con la autoridad o el asesor que corresponda. Adrián Garza-Delgado es Bróker Asociado.

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Sobre el autor

Adrián Garza-Delgado es Bróker Asociado en Keller Williams Heritage en San Antonio, Texas (Licencia TREC #638099), especializado en ayudar a compradores, vendedores e inversionistas de México y otros países de Latinoamérica con propiedades en San Antonio y sus alrededores. Para una consulta personalizada, escribe por WhatsApp al +1 (210) 595-9492 o visita sanantoniorealestate.io.