¿Cuánto Enganche Piden con ITIN en Texas? (2026)

Por Adrián Garza-Delgado | 11 de noviembre de 2026

El enganche con ITIN va de 10% a 20% en la mayoría de los programas, y algunos lenders piden hasta 25%. Cuánto te toca a ti depende de tu crédito, tus ingresos y el programa, así que aquí lo traduzco a dólares.

También circulan reels que prometen 3.5% o hasta 0% de enganche con solo ITIN. Más abajo explico de dónde sale cada número y qué dicen los programas publicados.

¿Qué es un préstamo ITIN y quién lo ofrece?

Si todavía no tienes tu ITIN, el trámite está en ITIN para comprar casa en Texas: qué es y cómo sacarlo. Antes de comparar programas, hay tres cosas que conviene tener claras:

• Es un programa privado, normalmente non-QM, sin respaldo del gobierno. Por eso suele costar más que un convencional.
• No es FHA. HUD cambió las reglas de elegibilidad de FHA con la Mortgagee Letter 2025-09, para casos asignados desde el 25 de mayo de 2025. Lo que piden hoy en FHA está en préstamo FHA en San Antonio: cuánto necesitas en total.
• Tener ITIN no te aprueba. El lender revisa tus ingresos, tu historial de pagos y tus ahorros, igual que en cualquier hipoteca.

¿Cuánto enganche necesitas de verdad con ITIN?

Una revisión de lenders con ITIN que publicó Yahoo Finance en febrero de 2026 encontró enganches de 15% a 25%, con Guild Mortgage en un mínimo de 15%. Simmons Bank anuncia un programa con 10.01% de enganche para casa propia de una unidad, en condados de Texas y áreas metropolitanas que incluyen San Antonio, sujeto a aprobación de crédito y límites de ingreso. Confirma las zonas y los requisitos con un banquero de Simmons antes de contar con él.

En dólares, con casas cercanas a la mediana de San Antonio ($302,999 en septiembre de 2026 según SABOR), queda así:

La tabla no incluye los gastos de cierre, el predial, el seguro ni el HOA. Los gastos de cierre se suman al dinero que llevas el día del cierre, y los otros tres se suman a tu pago mensual. El Loan Estimate de cada lender muestra el "Estimated Cash to Close", que es la cifra que de verdad necesitas reunir.

Sobre la tasa, Freddie Mac reporta 7.18% para un préstamo convencional a 30 años al 5 de noviembre de 2026. Esa cifra es solo contexto, porque los programas ITIN no se rigen por ella. Si un programa queda de 0.5 a 2 puntos arriba, como reporta Yahoo Finance, tu tasa podría estar entre 7.7% y 9.2%. En un préstamo de $255,000, eso es entre $1,818 y $2,089 de capital e interés al mes. El 8.5% de la tabla es un ejemplo y no una oferta.

¿Qué documentos te piden para un préstamo ITIN?

1. Tu ITIN vigente, con la carta del IRS, y una identificación oficial con foto, como tu pasaporte.
2. Declaraciones de impuestos de los últimos uno o dos años, presentadas con tu ITIN.
3. Comprobantes de ingresos: talones de pago, W-2 o 1099. Si trabajas por tu cuenta, la forma de comprobar ingresos cambia, y explico las opciones en cómo comprar casa en Texas si trabajas por tu cuenta.
4. Estados de cuenta del banco que muestren el dinero del enganche y de los gastos de cierre.
5. Historial de crédito. La revisión de Yahoo Finance encontró desde programas que no exigen puntaje hasta mínimos de 620 a 660. Algunos lenders aceptan historial de renta, luz o teléfono como crédito alternativo.

Si parte de tu enganche está guardado en billetes o viene de varias personas, prepárate para explicar y documentar su origen. El banco necesita ver de dónde salió cada depósito grande, y uno sin explicación puede frenar tu aprobación.

¿Existen préstamos ITIN con 3.5% o al 0% de enganche?

El 3.5% viene de FHA: es el enganche mínimo con un puntaje de crédito de 580. El 0% existe en dos programas. VA es para militares y veteranos. USDA es para casas en zonas rurales elegibles y hogares con ingreso de hasta 115% de la mediana del área. Ninguno de los dos es un préstamo ITIN.

Aparte están los programas de ayuda de enganche, que funcionan como un segundo préstamo o una subvención y tienen sus propios requisitos de ingreso y documentos. Los de San Antonio están en ayuda de enganche en San Antonio para primer comprador. Confirma con el administrador de cada programa y con tu lender si aplican a tu caso.

¿Qué señales tiene una mala oferta de préstamo ITIN?

Estas son las que me hacen desconfiar:

• Te prometen la aprobación, la tasa o el enganche antes de revisar tus ingresos, tus taxes y tu crédito.
• No te dan un Loan Estimate por escrito. Según el CFPB, el lender debe entregártelo dentro de tres días hábiles después de recibir tu solicitud.
• Te cobran por "gestionar" la aprobación o te piden dinero antes de aplicar.
• Te piden depositar a una persona y no a la title company.
• Nadie te dice qué programa es, quién lo respalda ni cuáles son los requisitos por escrito.

Si alguien se ofrece a financiarte la casa directamente, es otro tipo de operación, con riesgos distintos a los de una hipoteca. Antes de firmar, revisa el contrato con un abogado de bienes raíces en Texas.

¿Qué hago antes de hablar con un lender?

Compara al menos dos lenders que trabajen con ITIN, pide el Loan Estimate de cada uno y revísalos antes de hacer una oferta. Un punto de tasa, de 7.5% a 8.5%, son cerca de $178 al mes en un préstamo de $255,000.

Cuando un comprador me dice que tiene ITIN, primero armamos los números juntos: enganche, gastos de cierre, reservas y pago mensual completo, con la zona y el precio que busca. Así sabe si está listo hoy o cuánto le falta, y llega con preguntas concretas a cada lender. La decisión de crédito la toma el banco, la hipotecaria o el lender, no yo.

San Antonio cerró septiembre de 2026 con 5.95 meses de inventario según SABOR. Eso da espacio para pedir que el vendedor o la constructora cubra parte de los gastos de cierre, si tu lender lo permite, y así necesitas menos dinero el día del cierre.

Preguntas frecuentes sobre préstamos ITIN en Texas

Avisos requeridos por TREC

• Information About Brokerage Services: https://sanantoniorealestate.io/blog-detail/Information-About-Brokerage-Services/61989
• Consumer Protection Notice: https://sanantoniorealestate.io/blog-detail/Consumer-Protection-Notice/62024