¿Cuánto Ofrecer Debajo del Precio en San Antonio? (2026)
Respuesta rápida
¿Cuánto puedes ofrecer por debajo del precio de lista en San Antonio en 2026?
- En promedio, las casas en San Antonio se están vendiendo alrededor de un 3% debajo del precio de lista. En agosto de 2026, Redfin reportó una relación precio de venta a precio de lista de 97%.
- El margen real depende de cada casa. Una recién listada y bien preciada deja poco espacio. Una que lleva más de 60 días en el mercado, o que ya bajó de precio, suele aceptar ofertas de entre 5% y 8% abajo, o créditos para el cierre.
- Con casi 6 meses de inventario y cerca de 82 días promedio en el mercado según SABOR, hoy el comprador tiene poder para negociar precio, reparaciones y créditos.
- La oferta se defiende con comparables de los últimos 90 días. Una oferta baja sin datos se lee como insulto y cierra la puerta.
Por Adrián Garza-Delgado | 5 de octubre de 2026
¿Por qué hoy se puede ofrecer menos del precio de lista en San Antonio?
Hace un par de años, ofrecer por debajo del precio en San Antonio era perder la casa. Hoy el mercado es otro. Con casi 6 meses de inventario, el umbral clásico entre mercado de comprador y de vendedor, el que tiene prisa es el vendedor, no tú.
Los números de agosto de 2026 lo confirman. SABOR reportó un precio mediano de $299,000, sin cambio contra el año pasado, y cerca de 82 días promedio en el mercado. Redfin, con datos de la ciudad, reportó que el 44% de las casas en venta tuvo al menos una baja de precio y que solo el 14% se vendió arriba de lista.
Si leíste mi guía sobre cómo hacer una oferta competitiva en San Antonio, esta es la otra cara. Ese artículo es para cuando la casa trae varias ofertas y tienes que ganar. Este es para la mayoría de los casos de hoy: una casa que no se ha vendido y un vendedor que sí quiere negociar.
¿Cuánto ofrecer según el tiempo que la casa lleva en el mercado?
No hay un porcentaje mágico. Estos rangos son los puntos de partida que uso con mis compradores y se ajustan casa por casa con comparables:
| Situación de la casa | Punto de partida de la oferta | Qué más puedes pedir |
|---|---|---|
| Recién listada (menos de 14 días), bien preciada | 97% a 100% de lista | Poco: tal vez parte de los costos de cierre |
| 30 a 60 días sin vender | 94% a 97% de lista | Créditos de cierre o reparaciones |
| Más de 60 días, o ya con una baja de precio | 92% a 95% de lista | Créditos, buydown de tasa, home warranty |
| Más de 90 días, vacía o con varias bajas | 90% a 93% de lista | Cierre rápido a cambio de precio |
| Sobrepreciada contra comparables | Lo que dicten los comparables | Oferta con el análisis anexo |
Fíjate en la última fila. Si la casa está listada muy arriba de lo que valen las casas similares, el porcentaje de lista pierde sentido: lo que importa es el valor de mercado. Por eso nunca empiezo una oferta con un porcentaje, empiezo con los comparables.
En New Braunfels y el condado de Comal, con más de 7 meses de inventario, el espacio de negociación es todavía mayor. Lo expliqué en el mercado de comprador en New Braunfels.
¿Cómo calcular tu oferta sin ofender al vendedor?
Una oferta baja no ofende cuando viene con números. Ofende cuando parece un tiro al aire. Estos son los pasos que sigo antes de mandar cualquier oferta abajo de lista:
- Comparables de los últimos 90 días: casas vendidas, no listadas, en la misma zona, de tamaño y edad parecidos. Precio por pie cuadrado y días en el mercado de cada una.
- Historial de la casa: cuándo se listó, cuántas veces bajó de precio y si ya estuvo bajo contrato y se cayó. Un contrato caído dice mucho de lo que encontró la inspección o el avalúo.
- Motivación del vendedor: casa vacía, reubicación, herencia o una segunda casa que ya compró. Todo esto se puede averiguar de forma profesional entre agentes.
- El avalúo probable: si financias, el banco solo presta sobre el valor de avalúo. Ofrecer arriba del valor de mercado te pone en riesgo de un avalúo más bajo que tu oferta.
- Anexa el análisis a la oferta: un resumen de comparables le da al agente del vendedor un argumento para convencer a su cliente.
Ojo con esto
Un mercado de comprador no significa que toda casa esté en oferta. Las casas bien preparadas y bien preciadas en zonas de alta demanda se siguen vendiendo rápido y cerca del precio de lista. Si ofreces 10% abajo por una casa que no lo justifica, otro comprador se la lleva mientras tú esperas la contraoferta.
¿Qué conviene más: bajar el precio o pedir créditos al vendedor?
Muchos compradores se obsesionan con el precio y dejan dinero en la mesa. A veces un crédito vale más que un descuento del mismo tamaño:
- Créditos para costos de cierre: reducen el efectivo que necesitas el día del cierre. Si tienes enganche justo, esto pesa más que $5,000 menos en el precio.
- Buydown de tasa: con tasas cerca de 6.75% a 7%, un crédito del vendedor para comprar la tasa hacia abajo puede bajar tu pago mensual más que una reducción de precio equivalente.
- Reparaciones después de la inspección: en Texas, durante el periodo de opción puedes renegociar con lo que salga en la inspección de la casa. No gastes todo tu poder de negociación en el precio inicial si la casa tiene cosas por arreglar.
- Precio más bajo: conviene si compras de contado, si piensas vender en pocos años (tu ganancia se calcula desde el precio que pagaste) o si el avalúo del banco viene justo.
La combinación correcta depende de tu situación: cuánto efectivo tienes, cómo financias y cuánto tiempo piensas quedarte. Es justo el tipo de análisis que hago antes de escribir cualquier oferta.
Preguntas frecuentes sobre cuánto ofrecer debajo del precio en San Antonio
¿Cuánto por debajo del precio se venden las casas en San Antonio en 2026?
En promedio, alrededor de 3% debajo del precio de lista. En agosto de 2026, Redfin reportó una relación precio de venta a precio de lista de 97% en San Antonio, y el 44% de las casas en venta tuvo al menos una baja de precio. El margen de cada casa depende de su precio, su estado y el tiempo que lleva en el mercado.
¿Es de mala educación ofrecer 10% menos del precio de lista?
No, si los comparables lo justifican y la oferta va acompañada de datos. Lo que ofende es una oferta baja sin explicación en una casa bien preciada. En casas con más de 90 días en el mercado o con varias bajas de precio, una oferta 7% a 10% abajo es una apertura razonable.
¿Cuánto tiempo tarda en venderse una casa en San Antonio?
En agosto de 2026, SABOR reportó cerca de 82 días promedio en el mercado, con casi 6 meses de inventario. Redfin reportó una mediana de 58 días para la ciudad. Entre más tiempo lleva una casa sin venderse, más espacio suele haber para negociar.
¿Conviene más pedir descuento en el precio o créditos de cierre?
Depende de tu situación. Si tienes el efectivo justo, los créditos de cierre te ayudan más. Si financias con tasas altas, un buydown pagado por el vendedor puede bajar más tu pago mensual. Si compras de contado o piensas vender pronto, suele convenir más el precio.
¿Puedo negociar otra vez después de la inspección en Texas?
Sí. Durante el periodo de opción del contrato TREC puedes pedir reparaciones, créditos o una baja de precio según lo que encuentre la inspección, o salirte del contrato. Por eso no conviene gastar todo el poder de negociación en la oferta inicial.
¿Qué datos necesito para defender una oferta baja?
Comparables vendidos en los últimos 90 días en la misma zona, precio por pie cuadrado, días en el mercado, el historial de bajas de precio de la casa y cualquier contrato anterior que se haya caído. Anexar ese resumen a la oferta le da argumentos al agente del vendedor.
Fuentes consultadas
- SABOR, estadísticas de mercado de San Antonio (agosto 2026), vía Texas Public Radio: tpr.org
- SABOR, estadísticas de mercado: sabor.com
- Redfin, San Antonio Housing Market (agosto 2026): redfin.com
- Texas Real Estate Research Center, datos de vivienda de Texas: trerc.tamu.edu
Información verificada a octubre de 2026. Los datos, tasas, montos, fechas y el marco legal pueden cambiar. Confirma la información más reciente con un análisis de comparables actualizado de tu agente antes de hacer una oferta.
Este artículo es solo para fines informativos y no constituye asesoría legal, financiera ni de inversión. Antes de tomar una decisión, consulta a un profesional de bienes raíces licenciado y confirma los detalles con la autoridad o el asesor que corresponda. Adrián Garza-Delgado es Bróker Asociado.
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Escríbeme por WhatsAppSobre el autor
Adrián Garza-Delgado es Bróker Asociado en Keller Williams Heritage en San Antonio, Texas (Licencia TREC #638099), especializado en ayudar a compradores, vendedores e inversionistas de México y otros países de Latinoamérica con propiedades en San Antonio y sus alrededores. Para una consulta personalizada, escribe por WhatsApp al +1 (210) 595-9492 o visita sanantoniorealestate.io.
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