¿Pagas Impuestos al Vender tu Casa en Texas?

by Adrian Garza-Delgado

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Respuesta rápida

¿Tienes que pagar impuestos al vender tu casa en Texas?

Texas no cobra impuesto estatal sobre la ganancia — no hay impuesto estatal a la renta, así que no hay capital gains estatal al vender.
A nivel federal, la exclusión de la Sección 121 te exenta hasta $250,000 de ganancia si vendes soltero, o $500,000 si vendes en pareja casada, sobre tu residencia principal.
Para calificar debes haber sido dueño y haber vivido en la casa como residencia principal al menos 2 de los últimos 5 años.
Solo pagas impuesto federal sobre la ganancia que rebase esa exclusión — y la mayoría de los vendedores de casa propia en San Antonio no la rebasan.

Por Adrián Garza-Delgado | 4 de septiembre de 2026

Vas a vender tu casa, ves cuánto subió de valor, y te preguntas cuánto de esa ganancia se va a impuestos. Es una de las dudas más comunes entre vendedores en San Antonio — y la buena noticia es que, para la mayoría, la respuesta es cero, o casi.

Texas juega a tu favor de entrada, pero hay reglas federales que conviene entender antes de firmar, sobre todo si la casa subió mucho de valor, si fue una propiedad de inversión, o si eres vendedor extranjero. Vamos parte por parte.

¿Tienes que pagar impuestos al vender tu casa en Texas?

Respuesta directa

Texas no tiene impuesto estatal sobre la renta, así que no hay impuesto estatal sobre la ganancia al vender tu casa. Lo único que aplica es el impuesto federal, y ahí entra la exclusión de la Sección 121, que exenta hasta $250,000 de ganancia si vendes soltero o $500,000 si vendes en pareja casada. Por eso la mayoría de los vendedores de residencia principal en San Antonio no pagan nada de impuesto sobre la ganancia.

Ojo con no confundir dos cosas distintas: el predial (property tax) es el impuesto anual que pagas por ser dueño, y no tiene que ver con la venta. El impuesto sobre la ganancia (capital gains) es sobre la utilidad que obtienes al vender. Este artículo es sobre el segundo.

¿Cómo funciona la exclusión de $250,000 / $500,000?

Respuesta directa

La exclusión federal de la Sección 121 te deja excluir la ganancia de la venta de tu residencia principal, siempre que hayas sido dueño y hayas vivido en ella al menos 2 de los últimos 5 años antes de vender. El límite es $250,000 de ganancia si vendes soltero, y $500,000 si vendes casado presentando declaración conjunta.

La regla clave es la prueba de los 2 de 5 años: no tienen que ser consecutivos, pero sí debes acumular al menos dos años de propiedad y dos de uso como residencia principal dentro de los cinco años previos a la venta. Estos son los límites según tu situación:

Situación	Ganancia exenta	Requisito principal
Soltero	$250,000	Dueño y residente 2 de últimos 5 años
Casado, declaración conjunta	$500,000	Ambos residentes; al menos uno dueño 2 años
Vendiste antes de 2 años	Exclusión parcial	Solo por trabajo, salud o causa imprevista
Propiedad de inversión / renta	No aplica la 121	Aplica recaptura de depreciación y 1031

Si no cumples los dos años completos, aún puedes calificar a una exclusión parcial si vendiste por un cambio de trabajo que te obligó a mudarte, por razones de salud, o por una circunstancia imprevista reconocida por el IRS. En ese caso excluyes una fracción proporcional de la exclusión total.

¿Sobre qué se calcula la ganancia, y qué pasa si rebasas la exclusión?

Respuesta directa

La ganancia no es lo que subió el precio, sino el precio de venta menos tus costos de venta menos tu base ajustada — es decir, lo que pagaste por la casa más las mejoras que le hiciste. Si la ganancia rebasa tu exclusión, el excedente paga impuesto federal a la tasa de ganancia de capital de largo plazo: 0%, 15% o 20% según tu ingreso, más un posible 3.8% adicional para ingresos altos.

Un ejemplo típico en San Antonio: compraste en $250,000, le invertiste $20,000 en mejoras (tu base sube a $270,000), y vendes en $400,000. Restas $28,000 de costos de venta y tu base de $270,000: tu ganancia es de $102,000. Como soltero, está muy por debajo del límite de $250,000 — así que no pagas impuesto federal sobre esa ganancia.

Guarda comprobantes de tus mejoras: una remodelación de cocina, un techo nuevo, una alberca — todo eso sube tu base y reduce tu ganancia gravable. Las reparaciones menores normalmente no cuentan.
Los costos de venta cuentan: comisión, gastos de cierre del vendedor, y ciertos gastos de preparación se restan de tu ganancia.
Solo el excedente paga: si eres pareja casada y ganas $520,000, solo los $20,000 arriba de los $500,000 pagan impuesto, no toda la ganancia.

Antes de vender vale la pena estimar el neto real de tu venta — lo que te queda después de comisiones, costos de cierre e impuestos. Lo desgloso en la guía de cuánto te queda después de vender tu casa en San Antonio.

¿Y si vendes una propiedad de inversión o eres vendedor extranjero?

Respuesta directa

Si vendes una propiedad de inversión o de renta, la exclusión de la Sección 121 no aplica, y además debes considerar la recaptura de depreciación, que grava al 25% la depreciación que reclamaste. Puedes diferir el impuesto con un intercambio 1031 hacia otra propiedad de inversión. Si eres vendedor extranjero, aplica FIRPTA, una retención federal separada al momento del cierre.

La recaptura de depreciación sorprende a muchos inversionistas: aunque la casa no haya subido mucho de valor, el IRS grava la depreciación que fuiste deduciendo cada año. El intercambio 1031 permite posponer ese impuesto si reinviertes en otra propiedad de inversión dentro de los plazos que marca la ley.

Si eres vendedor extranjero, la retención de FIRPTA es un tema aparte del capital gains — es un mecanismo de retención, no un impuesto adicional, y con planeación se puede reducir. Lo explico a fondo en FIRPTA en Texas: cuánto te retienen al vender siendo extranjero.

⚠ Antes de vender

La exclusión no es automática ni universal: si vendiste otra casa con exclusión en los últimos dos años, si la casa fue renta antes de ser tu residencia, o si rebasas los límites, las reglas cambian. Guarda los comprobantes de tus mejoras desde ahora — es lo que baja tu ganancia gravable — y confirma tu caso con un contador o asesor fiscal certificado antes de firmar.

La parte inmobiliaria de tu venta la manejo yo; la parte fiscal la confirmas con tu contador. Lo que sí hago con cada vendedor es estimar el neto real de la venta y coordinar el cierre con la title company para que no haya sorpresas — incluyendo el tema de FIRPTA cuando el vendedor es extranjero.

Preguntas Frecuentes: Impuestos al Vender tu Casa

¿Texas cobra impuesto sobre la ganancia al vender tu casa?

No. Texas no tiene impuesto estatal sobre la renta, así que no hay impuesto estatal de capital gains al vender tu casa. Lo único que puede aplicar es el impuesto federal sobre la ganancia, y solo sobre la parte que rebase la exclusión de $250,000 o $500,000.

¿Cuánto de la ganancia está exento de impuesto federal?

Hasta $250,000 de ganancia si vendes soltero, y hasta $500,000 si vendes en pareja casada con declaración conjunta. Aplica sobre tu residencia principal, siempre que hayas sido dueño y hayas vivido en ella al menos 2 de los últimos 5 años antes de vender.

¿Qué pasa si vendo antes de cumplir 2 años en la casa?

Pierdes la exclusión completa, pero puedes calificar a una exclusión parcial si vendiste por un cambio de trabajo, por salud, o por una circunstancia imprevista reconocida por el IRS. En ese caso excluyes una fracción proporcional. Si vendes antes de 2 años sin una de esas razones, la ganancia es gravable.

¿Cómo calculo mi ganancia al vender?

Tu ganancia es el precio de venta, menos tus costos de venta, menos tu base ajustada — que es lo que pagaste por la casa más las mejoras que le hiciste. No es simplemente cuánto subió el precio. Guardar los comprobantes de tus mejoras reduce tu ganancia gravable.

¿Pago impuestos si vendo una casa de inversión o de renta?

Sí. La exclusión de la Sección 121 no aplica a propiedades de inversión, y además debes considerar la recaptura de depreciación, gravada al 25%. Puedes diferir el impuesto con un intercambio 1031 si reinviertes en otra propiedad de inversión dentro de los plazos que marca la ley.

¿Cuánto me retienen si soy vendedor extranjero en Texas?

Si eres vendedor extranjero, aplica FIRPTA: una retención federal de hasta el 15% del precio bruto de venta al momento del cierre. No es un impuesto adicional sino un mecanismo de retención, y con la planeación adecuada se puede reducir o recuperar. Es un tema aparte del capital gains y conviene tratarlo con anticipación.

Fuentes consultadas

IRS — Publicación 523: Selling Your Home: irs.gov
IRS — Topic No. 701, Sale of Your Home: irs.gov
IRS — FIRPTA (retención a vendedores extranjeros): irs.gov
Texas Comptroller — Texas no tiene impuesto estatal sobre la renta: comptroller.texas.gov

Información fiscal verificada a septiembre de 2026. Los límites de exclusión, las tasas de ganancia de capital y las reglas del IRS pueden cambiar. Confirma tu caso con el IRS (irs.gov) o un asesor fiscal certificado.

Este artículo es solo para fines informativos y no constituye asesoría fiscal ni legal. Antes de vender, consulta tu caso específico con un contador o asesor fiscal certificado, y con el IRS (irs.gov). Adrián Garza-Delgado es Bróker Asociado — no es asesor fiscal ni abogado.

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Te ayudo a estimar el neto real de tu venta y a coordinar el cierre con la title company, incluyendo el tema de FIRPTA si eres vendedor extranjero. Sin compromiso.

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Sobre el autor

Adrián Garza-Delgado es Bróker Asociado en Keller Williams Heritage en San Antonio, Texas (Licencia TREC #638099), especializado en ayudar a compradores, vendedores e inversionistas de México y otros países de Latinoamérica con propiedades en San Antonio y sus alrededores. Para una consulta personalizada, escribe por WhatsApp al +1 (210) 595-9492 o visita sanantoniorealestate.io.